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RE ITALY: uno sguardo sul mondo (video)

di J.B. 27 Gennaio 2019

Grande spazio all’economia, le prospettive per il 2019 delle agenzie di rating e della finanza immobiliare, approfondimenti sugli investimenti alternativi e sugli investitori stranieri in Italia. E’ stata ricca di spunti RE ITALY Winter Forum 2019 che si è svolto il 23 gennaio, la solita edizione di sintesi che precede RE ITALY Convention Days in programma  il 4 e 5 giugno prossimi.

 

La manifestazione, organizzata da Monitorimmobiliare.it e Monitorisparmio.it in Borsa Italiana a Milano, ha visto la presenza di 900 accreditati, circa 30 relatori che si sono alternati sul palco per i sei convegni della giornata.

 

Nel suo messaggio di saluto, il ministro delle Infrastrutture Danilo Toninelli ha evidenziato la doppia, fondamentale valenza per economia italiana del settore immobiliare. Secondo il ministro, da una parte si rivela una cartina di tornasole dello stato di salute del sistema nel suo complesso, dall’altra costituisce un volano chiave per il rilancio del Paese.

Toninelli ha evidenziato come il governo sia favorevole alle opere utili al Paese, a cominciare dalle tantissime piccole opere diffuse che l’Italia aspetta ormai da decenni. Progetti che possono creare occupazione e aumentare qualità della vita e sicurezza per i cittadini. In particolare la manutenzione del territorio, le infrastrutture digitali, la ristrutturazione delle reti idriche, la rigenerazione urbana, gli interventi al patrimonio storico e all’edilizia civile, a partire da scuole e ospedali.

 

Il quadro economico

L’apertura della convention è stata affidata all’economista Giulio Sapelli, che commentando le previsioni di Banca d’Italia sull’andamento del Pil italiano, osserva che l’Istituto centrale ha detto quello che gli economisti dicono da un anno, ovvero che sta arrivando una recessione internazionale. Quella italiana tecnicamente non è ancora iniziata, ma sta iniziando. Il vero problema, a detta dell’economista, è che mancano gli investimenti in Italia e in Europa. Secondo Sapelli il Fmi dovrebbe parlare con la Bei per un grande piano di investimenti europeo, che è l’unico modo per evitare lo tsunami che sta arrivando dalla Cina.

 

Spazio all’economia anche attraverso l’intervento di Mario Baldassarri, ex viceministro al Tesoro e oggi animatore del Centro studi Economia Reale che, nel presentare il suo rapporto di previsione sull’economia italiana al 2021, ha evidenziato le difficoltà nelle valutazioni a lungo termine dovute all’attuale clima di incertezza,

 

Focus sull’immobiliare

Sul palco di Borsa sono stati presentati nuovi esempi di progetti che trasformano la vita negli ambienti urbani. Al centro della scena la riqualificazione dei Mercati Generali a Milano, l’impatto dei centri sportivi e le nuove tendenze dell’immobiliare, come gli spazi condivisi di smart working. Sono mature le condizioni per avviare nuove modalità di investimento, con dimensioni più piccole ma buoni rendimenti, o realtà che partono dal broking online per realizzare un modello di business più complesso.

 

Dal panel sulla finanza immobiliare emergono mutate esigenze del mercato e degli investitori, che impongono un adattamento del modo di operare, attraverso la promozione di soluzioni alternative sia mediante una diversificazione delle asset class di investimento proposte, sia attraverso nuovi strumenti di investimento al fine di diversificare e completare l’offerta. L’innovazione di prodotto resta, quindi, la chiave per superare la concorrenza in un mercato ormai maturo ma, soprattutto, rappresenta un’opportunità per gli operatori del mercato stesso che dovranno dimostrare un rinnovato approccio al segmento del risparmio gestito. Temi quali il sostegno all’economia reale, la riqualificazione urbana e la sostenibilità sono diventati primari per tutti gli stakeholders.

 

Gli investitori internazionali

La sessione pomeridiana ha alternato la situazione italiana e il contesto internazionale. Luca Dondi, amministratore delegato della società di studi economici Nomisma, ha illustrato le previsioni sul mercato immobiliare italiano, che mostra una crescita nel 2019 e nel 2020 del numero di compravendite, un leggero aumento dell’importo complessivo dei mutui erogati e una stabilità dei prezzi. La tendenza resta immutata, il numero di immobili scambiati in Italia, secondo le previsioni di Nomisma, continuerà la lenta ripresa che continua dai minimi del 2013 quando si toccò il peggior dato a quota 389.696 compravendite.

Alberto Forchielli di Mandarin Capital ha delineato un quadro internazionale dominato dalla guerra commerciale Usa-Cina, che inevitabilmente influisce sui flussi di investimento a livello globale.

 

Dopo un’introduzione da parte di Makedonov Assen, world president Fiabci e Mario Occhiuto, sindaco di Cosenza e presidente della Fondazione Patrimonio Comune la parola è passata agli ospiti internazionali. Sul palco di Borsa Italiana hanno raccontato la loro visione degli investimenti da e verso i rispettivi Paesi Fahami Chaabane, president chambre syndicale nationale des promoteurs immobiliers de Tunisie, ceo immobiliere CHAABANE and ceo immobiliere 3N, Mikhail Grin, ceo Grand & Metro Consulting, president Fiabci Russia e Rusmin Lawin, vice president Indonesia Developers Association for Foreign Affairs and Investment Promotion.  La loro visione è di apertura nei confronti del nostro Paese, con le naturali differenze dettate dalla posizione geografica. Se i rapporti con il mondo immobiliare tunisino sono avviati da tempo, il rappresentante indonesiano lamenta una carenza di investimenti nel settore della promozione turistica da parte degli operatori italiani. Elementi sui quali riflettere per allargare l’orizzonte degli investimenti da parte delle nostre società.

 

 

A seguire le interviste ai protagonisti di RE ITALY Winter Forum 2019. Le copertura video completa dell’evento sarà presente nei prossimi numeri di REview.

 

 

Le interviste

Eugenio Pinto, fondatore Multipartner: “La digitalizzazione interesa tutti i settori, ma l’immobiliare non è certo immune. Esistono moltissimi segmenti di attività che si avvantaggiano molto della digitalizzazione, dai profili più strettamente tecnici come gli ingegneri e architetti ad attività più tradizionale di tipo amministrativo. Un altro segmento importante è quello della condivisione di informazioni riservate in alta sicurezza. Da quello che si è visto negli ultimi anni, se prima ci si concentrava sulle attività di due diligence in occasione di vendita di complessi immobiliari, quindi prima di consentire l’accesso a dati riservati era attivata una data room per controllare l’accesso alle informazioni, l’evoluzione ha seguito il mercato. Adesso le operazioni più quotate sono quelle sui non performing loans, che spesso hanno contenuto immobiliare”.

 

Antonio Campagnoli presidente Fiabci Italia: “Oggi abbiamo seguito il panel degli investitori internazionali, sono stati presenti sul palco ospiti da diversi continenti. Quello che emerge è che l’Italia comincia ad essere considerata non solo per Milano e Roma, ma anche per investimenti che riguardano le municipalità e la loro caratteristica storica irripetibile che abbiamo come dono della nostra storia. Questa opportunità comincia ad essere colta dagli investitori internazionali a livello speculativo ma non solo. Si sottolinea quanto il territorio italiano e le sue costruzioni storiche abbiano un interesse unico e naturale. Gli investitori stanno cominciando ad essere attratti non solo da opportunità tipiche del settore commerciale, ma anche da acquisti di interi borghi storici, riconversione e messa a reddito per un turismo differente che valorizzi il territorio”.

 

Andrea Cornetti, direttore generale Prelios Sgr: “Il mercato per il 2018 è stato caratterizzato dall’incertezza, che prosegue nel 2019. Ciò non toglie che in un mercato incerto non ci possano essere opportunità per le Sgr per creare prodotto che possa essere di interessa per gli investitori. E’ evidente che bisogna cercare di creare prodotto anche meno tradizionale, bisogna cercare di sfruttare tutte quelle che sono le occasioni che il mercato può proporre. L’origine del prodotto è diversificata rispetto al passato, molto può arrivare dai crediti bancari, così come da procedure concorsuali o riqualificazioni  e rigenerazioni urbane. Sta a noi in quanto operatori di mercato riuscire a generare valore in linea con gli obiettivi degli investitori, che sempre più spesso hanno obiettivi economici ma con uno sguardo alla qualità. Investimenti in economia reale, sostenibile, ambientale, in sostegno al territorio”.

 

Mauro Mordini, country manager Regus: “Il 2018 si è chiuso molto bene, continuando quello che era il trend del 2016-2017. La domanda di uffici e spazi flessibili sta crescendo in maniera esponenziale, il che ci ha permesso di avere uno sviluppo importante, inserendo all’interno del nostro network nuovi centri. Abbiamo già firmato per cinque location che seguiremo nel 2019. Abbiamo aperto il nostro primo centro a Firenze, vediamo che il trend della domanda di spazi flessibili e co-working sta aumentando. Stiamo crescendo anche al di fuori di Milano e Roma. Abbiamo quattro centri a Torino, due a Bologna, Brescia, Bergamo, Padova, Verona e altre città. Valutiamo nuove location in forma diretta e attraverso un nuovo canale di sviluppo che è quello che franchising. L’andamento della domanda fa in modo che ci sia bisogno di incontrare altri partner che vogliono sviluppare il nostro marchio, sia in location principali che secondarie, dandoci la possibilità di rendere il nostro network più capillare”. 

 

Paolo Benedetto, head of advisory & valuation, Agire: “Il nostro brand è nato 18 mesi fa ma è stato creato dalla fusione di società che hanno un track record di circa 40 anni sul mercato italiano. Abbiamo una forte expertise in tutte le tematiche di tipo tecnico legate all’immobiliare e quelle legate alla gestione dei patrimoni immobiliari. Avendo operato sul mercato per così tanti anni abbiamo evoluto le nostre capacità nella gestione degli immobili e così pensiamo di fare su quelli che possono essere definiti asset alternativi, come logistica, studentati e senior housing. Abbiamo iniziato a fornire servizi tecnici per quelle che possono essere le strutture sanitarie. Svilupperemo delle competenze in-house anche per la gestione di quegli immobili che troveranno sempre più spazio nel mercato, come i data center legati allo sviluppo dell’e-commerce e del web".

 

Renato Panichi, corporate country lead Italy di S&P Global Ratings: “Veniamo da un 2018 molto negativo per il settore dei grandi costruttori italiani. Su 3 società rated da S&P abbiamo avuto ben dieci azioni di rating negative concentrate in un solo anno. Questo è determinato da alcune scelte fatte dal management di queste aziende, che vivono con una leva finanziaria piuttosto elevata e investono in Paesi a rischio più o meno elevato. Questa è la differenza rispetto ad altri players europei che hanno diversificato fuori dall’Europa, ma comunque in Paesi a rischio meno elevato. La leva finanziaria ha raggiunto livelli non più sostenibili. Ecco perché società come CMC Ravenna e Astaldi hanno chiesto un concordato in bianco e probabilmente ci sarà una ristrutturazione del debito”.

 

Federico Filippo Oriana, presidente Aspesi: “Ormai è assodato che l’andamento del settore immobiliare-costruzioni, il nostro settore, è strettamente dipendente dall’andamento dell’economia generale. Purtroppo anche i dati che RE ITALY ha proposto attraverso i suoi relatori principali sono dati tendenziali e di scenario per il 2019 e purtroppo anche per il 2020-2021 molto negativi. Emerge quello che si sapeva già in forma giornalistica, ovvero che la manovra è piena di tasse, in particolare sugli immobili e sulla casa e non è uno strumento efficace per la ripresa. C’è una diminuzione degli investimenti in infrastruttura, anche quando sappiamo tutti che solo un immediato recupero degli investimenti pubblici, soprattutto in infrastrutture e comunicazioni potrebbe garantire numeri diversi in termini di crescita”.

 

Paola Ricciardi, country managing director Duff&Phelps:”Nel 2018 diciamo che tutti gli operatori concordano su un volume di investimento istituzionale di circa 8,5 miliardi, quindi circa un 20% in meno rispetto all’anno precedente. Il clima di incertezza che si è generato da metà anno in avanti, dovuto sia alla situazione politica che al fenomeno del Brexit ha certamente inciso nel rallentamento di alcuni investimenti, soprattutto da parte di operatori esteri. L’Italia continua a rimanere nel radar degli investitori, c’è da tenere presente che 8,5 miliardi sono piuttosto esigui rispetto ai grandi Paesi, in particolare ad esempio l’Inghilterra guida la classifica con 90 miliardi. L’Italia quindi rappresenta un decimo per quanto riguarda il volume complessivo. Milano catalizza il 30% egli investimenti, prima città in Italia e target molto ambito d parte dei soggetti esteri, che lamentano una carenza di prodotto adeguato alle loro esigenze”.

 

Gloria Domenighini, direttore generale di Assimpredil Ance: “La situazione attuale del settore costruzioni, vista ovviamente dal nostro punto di vista che rappresenta le imprese di costruzioni in quanto tali, ha visto un 2018 ad assetto variabile. Malissimo il settore dei lavori pubblici, bloccato ancora dopo due anni da un codice degli appalti che è una zavorra insostenibile per il Paese. Incapacità totale dei Comuni e delle stazioni appaltanti di spendere risorse comunque destinate. L’esito è un Paese che ha un pezzo del settore fondamentale, che genera domanda pubblica con un committente privato, che si trova fermo. La situazione non è stata compensata nel 2018 dai pur positivi ritorni sul settore della ristrutturazione e sul nuovo. Il 2018 chiude non certamente per chi opera nel nostro territorio come un anno orribile, sicuramente un anno insostenibile. Senza domanda interna non ci sono politiche di investimento e di sviluppo”.

 

Vincenzo Albanese, ceo Sigest: “Il 2018 si è chiuso per il mercato milanese con un dato significativo, il raggiungimento delle circa 25.000 transazioni, al livello del 2006, quantomeno in termini numerici. Mercato molto dinamico a livelli pre-crisi, con una previsione per il 2019 per Milano e provincia una stabilizzazione del numero delle transazioni perché riteniamo che in questo momento un ulteriore allungo nel numero di transazioni non è possibile. Sul nuovo abbiamo un mercato iper dinamico, con un incremento dei valori nell’ultimo anno, che in molte aree milanesi ha superato abbondantemente il 5%. Certamente il clima di fiducia del Paese può incidere in maniera significativa, insieme ad altri fattori esogeni. Per chi si avvicina alla casa e deve fare un acquisto di lungo termine, un aumento dei tassi potrebbe influire sulle compravendite”.

 

Emilio Valdameri, head of hospitality di World Capital: “Il settore alberghiero in Italia in ambito immobiliare, cioè per quella parte che riguarda l’asset e non la gestione è in particolare fermento in questo momento in Italia. E’ un settore che si è sviluppato negli ultimi anni, anche se è lontano dalle transazioni che avvengono un po’ in tutta Europa. L’Italia è il fanalino di cosa, ad esempio solo ad Amsterdam trattano più alberghi che in tutta Italia. Molti operatori stanno indicando il settore come uno tra i più interessanti per gli investitori nel prossimo futuro, anche perché le occasioni negli altri segmenti si sono un po’ diradate. C’è un enorme numero di alberghi in ambito di cambio generazionale, che oggi possono entrare sul mercato, ma lo scostamento tra valori richiesti dagli operatori e offerta che il mercato può ragionevolmente mettere a disposizione fa in modo da dilazionare la redditività nel tempo”.

 

Questo articolo è presente su REview di questa settimana. Leggi gratuitamente il numero completo!

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