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Mutui ipotecari Usa: un’opportunità per gli investitori europei

di Michael Canter, Director US Multi-Sector e Securitized Assets di AllianceBernstein 20 Febbraio 2019


Per gli investitori europei, le obbligazioni ipotecarie Usa rappresentano un’importante opportunità di diversificazione, e con rendimenti interessanti. Il mercato delle obbligazioni ipotecarie statunitense non si distingue infatti solo in termini di geografia, politica e cicli economici e di credito. Esso dipende anche da una base più diversificata di attivi ed emittenti. Così, invece di contare sui bilanci di governi o società, gli investitori fanno affidamento sul bilancio personale di centinaia di migliaia di cittadini Usa proprietari di una casa, la cui solvibilità è legata principalmente al mercato del lavoro americano e ai livelli salariali.

 

Le obbligazioni ipotecarie Usa sono perciò meno sensibili ai rischi che stanno ossessionando investitori europei e globali (Brexit, l’instabilità politica nell’Area Euro, il rallentamento cinese e altri fattori che stanno minacciando l’economia europea) e questo a nostro parere rende la performance di questa classe di attivi davvero decorrelata.
Con una capitalizzazione di circa 9,4 trilioni di dollari, il mercato dei mutui ipotecari statunitense offre un’incredibile varietà di costituenti per dimensione, numero e profilo di rischio/rendimento.

 

Offre inoltre la scelta tra obbligazioni a cedola fissa o a tasso variabile (nella forma di Credit Risk Transfer o di strumenti CRT) e, ultimo ma non ultimo, redimenti interessanti.

Il prezzo mediano di una mono-familiare negli Stati Uniti è salito di poco oltre il 40% dall’ultimo crollo del mercato immobiliare. Mentre i titoli dei giornali sottolineano il graduale rallentamento dell’economia Usa, e il sentir parlare di mercato immobiliare potrebbe far rizzare le orecchie a più di qualcuno, la nostra analisi esclude si tratti di una bolla sul punto di scoppiare, in alcune regioni. Ciò perché le scorte rimangono ristrette e la domanda futura appare in buona salute.

 

Questione di accessibilità

 

L’accessibilità degli immobili nel 2018, pur restando al di sopra dei livelli tra 1999 e 2003, è scesa a causa di prezzi più elevati e dei rialzi dei tassi ipotecari. La mole dei pagamenti, tuttavia, non è l’unica variabile a definire l’accessibilità di un immobile. Essa dipende, infatti, anche dai livelli di reddito, i quali sono aumentati in linea alla crescita economica. Nel tempo, questa dinamica dovrebbe aiutare a mitigare l’effetto negativo di mutui più costosi, senza contare la revisione delle aspettative relative ai rialzi dei tassi di interesse negli Stati Uniti.

 

Largo ai Millennials

 

Sia dal lato della domanda che da quello dell’offerta, i trend sembrano di essere di supporto ai prezzi delle case, anche grazie a fattori demografici che aiuteranno il mercato nei prossimi anni. Molti millennials si stanno avvicinando all’età in cui per la prima volta si procede all’acquisto di una casa.
Certo, non tutti si muoveranno in quella direzione. Ma anche se la generazione dei millennials dovesse comprare la prima casa a un ritmo inferiore rispetto alle generazioni precedenti, questo si tradurrebbe comunque in un aumento della domanda, grazie alle dimensioni assolute di questa fascia demografica.
In aggiunta, la domanda di alloggi di proprietà supera quella degli affitti ormai da 7 trimestri consecutivi e il più acuto dei recenti aumenti del tasso di proprietà è stato trainato da compratori di età inferiore ai 35 anni.
Considerando le dinamiche di accessibilità, domanda e offerta, ci aspettiamo che i prezzi delle case continuino a salire, anche se a un ritmo più blando (dal 2% al 3% rispetto al +6% degli anni scorsi).

 

Il mercato dei mutui ipotecari rimane attraente

 

Coloro che investono in pacchetti di crediti immobiliari residenziali, che siano mutui ipotecari emessi da agenzie (MBS) o strumenti CRT, devono tenere conto di un altro fattore: la qualità media dei debitori. Per questi tipi di debito, la qualità riflette non solo la solidità del mercato del lavoro, segnata da un elevato tasso di occupazione e salari in aumento, ma anche standard di sottoscrizione molto rigidi. Ciò non esisteva nel 2006 e 2007, quando molti sottoscrittori non avevano lavoro, reddito o documentazione.
Senza una forte correzione in vista per il mercato immobiliare Usa, gli investitori che rigettano il mercato dei mutui ipotecari statunitense oggi potrebbero trovarsi presto a pentirsi per l’opportunità persa.
 

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