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La solida ripresa dell'immobiliare cinese

di Sabrina Ren, Portfolio Manager di JK Capital Management Ltd, affiliata del Gruppo La Française 21 Maggio 2020

In linea con le nostre aspettative, le vendite di immobili cinesi sono in ripresa. I dati del settore mostrano che, al 3 maggio, le vendite settimanali, in termini di volume, delle 36 principali città sono tornate ai livelli pre-COVID-19, mentre i prezzi degli immobili hanno mostrato una notevole resistenza. Per quanto riguarda i 36 principali immobiliaristi, la loro crescita in fase di pre-vendita è risalita ad aprile 2020 al +2% su una base media ponderata, rispetto allo stesso mese nel 2019. Gli operatori principali, tra cui Shimao, Logan, Jinmao, Yuzhou e Greentown, hanno tutti annunciato una crescita delle vendite su base annua nel mese di aprile superiore al 40%. Prevediamo che questo rimbalzo continuerà nei prossimi due mesi, data la forte presenza di nuovi progetti in fase di lancio. Nel frattempo, anche il mercato dei terreni edificabili continua a beneficiare di un forte impulso. Secondo il China Real Estate Index System (CREIS), il totale delle transazioni di terreni edificabili residenziali in 300 città è cresciuto del 142% su base mensile e del 24% su base annua in termini di valore, il che dimostra quanto i principali operatori immobiliari siano ottimisti sulle prospettive del settore.


Negli ultimi vent'anni, ci hanno frequentemente domandato a proposito del mito immobiliare cinese. Sono stati scritti perfino libri su questo argomento. Sosteniamo da tempo che il settore immobiliare è stato uno dei più fraintesi dell'economia cinese.  Le ragioni vanno cercate   nel livello di interventi normativi attuati dal governo centrale, dalle autorità locali, dalla banca centrale e dall'autorità di regolamentazione finanziaria che sovrintende al sistema bancario. Tuttavia,  ribadiamo che la crescita strutturale del settore dopo la riforma della seconda metà degli anni '90 ha rispecchiato la forte domanda di abitazioni residenziali private, la rapida crescita del reddito e l'urbanizzazione in corso che porta all'aumento del valore dei terreni. Il mercato immobiliare cinese non è UN SOLO mercato, ma centinaia. Pertanto, non esiste una bolla immobiliare a livello nazionale, anche se di tanto in tanto si verifica uno squilibrio regionale, come ad esempio un'offerta insufficiente nelle città con forti afflussi di popolazione e una simultanea offerta eccessiva in altre.

 

Vale anche la pena di notare che, con l'ascesa della classe media cinese, l'edilizia abitativa è diventata non solo uno spazio abitativo, ma anche una asset class per investimenti. Con un alto tasso di risparmio e canali d'investimento limitati, i cinesi più ricchi vedono l'housing come un mezzo per preservare valore, il che porta inevitabilmente a preoccupazioni per possibili fenomeni speculativi.

 

Il tasso di risparmio per i residenti delle aree urbane in Cina era del 37,1% nel 2019, mentre quello dei lavoratori migranti era del 30,2%, e del 22,5% per i residenti delle zone rurali, secondo i dati raccolti dalla Texas A&M University. Si tratta di tassi di risparmio tra i più elevati al mondo.

Di conseguenza, il governo cinese, che sottolinea ripetutamente che "le abitazioni servono per viverci, non per investire", ha introdotto nel 2010 le restrizioni all'acquisto di case (HPR) per frenare la domanda di investimenti. Questi HPR variano da città a città e sono spesso modificati per bilanciare l'offerta con la domanda. Al momento, vediamo che il mercato immobiliare cinese è in gran parte sano, con una forte ripresa post-COVID-19.

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Brioschi -0.29 0.0698 54,979,006 0.010
Coima Res -0.65 6.0800 219,527,873 0.100
Covivio 7.49 52.3500 4,567,947,348 0.165
Dea Capital 1.41 1.2960 345,529,282 0.116
Envision Solar International Inc - Warra -3.63 3.4500 250,730,920 0.000
Gabetti 1.92 0.3190 18,947,197 0.031
Heidelberg Cement 0.66 42.4100 8,414,842,790 0.009
Igd 3.62 3.1450 347,025,285 0.351
Mutuionline -3.24 16.1400 645,600,000 0.239
Nova Re -0.38 2.6000 28,632,640 0.006
Restart 0.43 0.4660 14,914,594 0.010
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