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La pandemia minaccia il futuro delle grandi città americane?

di Jared Franz, Economista di Capital Group 11 Novembre 2021
Se è vero che i dati sono a breve termine e non è ancora possibile esprimere un giudizio definitivo, negli Stati Uniti e in altre grandi economie sviluppate stanno emergendo i primi segnali di una forte tendenza alla deurbanizzazione. Dall’inizio della pandemia di Covid-19, la migrazione da alcune grandi città ha subito un’accelerazione, mentre i prezzi delle abitazioni nelle zone suburbane sono schizzati alle stelle. Inoltre, i sondaggi sull’occupazione nazionale indicano che la stragrande maggioranza dei dipendenti in smart working vorrebbe continuare a lavorare con questa modalità per uno o più giorni alla settimana.
 
Entro il 2022 circa il 25% dei dipendenti statunitensi potrebbe lavorare da remoto, a fronte di un mero 5% prima della pandemia, e molti sceglieranno di vivere in zone meno costose e affollate. Supponendo che questa tendenza persista, sarebbe il cambiamento più radicale nei modelli occupazionali americani dalla Seconda Guerra Mondiale. Dal punto di vista degli investimenti, dobbiamo cercare di stabilire la durata di questi trend, come potrebbero influenzare i modelli di spesa dei consumatori e in che modo possono reagire le aziende. Non credo affatto che assisteremo alla morte delle grandi città, ma è pur vero che abbiamo probabilmente raggiunto il picco di densità per centri urbani come Chicago, Los Angeles, New York e San Francisco. Le metropoli dovranno adattarsi a un mondo in cui gran parte della forza lavoro non frequenta più l’ufficio quotidianamente. Una quota del 25% potrebbe non sembrare eclatante, ma si tratta di un enorme incremento dal 5%.
 
Molte domande importanti restano senza risposta: la gente tornerà nelle grandi città dopo la fine della pandemia? O preferirà vivere nei sobborghi e in altre zone periferiche? O magari assisteremo a entrambe le tendenze, con i dipendenti più giovani che continueranno a prediligere la vita dinamica della città e quelli più anziani che alimenteranno lo sviluppo dei sobborghi?
 
C’è un’altra questione cruciale che sembrerebbe però risolta: alla gente piace lavorare da casa. I sondaggi condotti dall’US National Bureau of Economic Research dimostrano che i dipendenti in grado di lavorare da casa vogliono continuare a farlo. Oltre il 77% ha dichiarato di voler rimanere in smart working almeno un giorno alla settimana, mentre il 31% preferirebbe adottare questa modalità per tutta la settimana. Ovviamente non tutti i lavori si possono svolgere da remoto, ma il 64% degli intervistati ha dichiarato che la propria azienda è favorevole al telelavoro almeno per una parte del tempo. È importante sottolineare che non tutti sono d’accordo con il fenomeno del lavoro da casa. Negli ultimi mesi questa tendenza ha subito un lieve contraccolpo, con alcune aziende che spingono per tornare a modelli di impiego più tradizionali, ipotizzando addirittura una riduzione della retribuzione per i dipendenti che si spostano dalle costose città alle zone meno care. Al momento, pare comunque che queste soluzioni non stiano prendendo piede fra le aziende.
 
Settori che beneficiano della deurbanizzazione
 
Sono molti i settori che potrebbero trarre vantaggio dal proseguimento della deurbanizzazione, come ad esempio viaggi privati e tempo libero, tecnologia e comunicazioni, cloud computing, ma anche le attività di rinnovamento delle abitazioni e il segmento degli immobili residenziali, soprattutto nei sobborghi e nelle zone periferiche.
 
Visti i cambiamenti nel comportamento dei consumatori, queste tendenze sembrerebbero destinate a continuare anche se si decidesse di tornare in ufficio per la maggior parte della settimana. I negozi di casalinghi come Home Depot hanno chiaramente beneficiato di un maggior numero di persone che acquistano case nuove ed esistenti nei sobborghi, mentre il passaggio all’home fitness ha favorito aziende come Peloton e Nike. Anche l’attività fisica e gli allenamenti outdoor potrebbero godere di questi trend. La gente trascorre più tempo nella natura, cammina o va in bicicletta e si sta rendendo conto che è davvero molto bello vivere all’aria aperta, stare di più in famiglia, visitare i parchi nazionali.
 
Settori penalizzati dalla deurbanizzazione
 
Dall’altro lato, il settore degli immobili commerciali è uno dei più penalizzati, e le prospettive restano a dir poco oscure. La quota di uffici sfitti è salita oltre il 17% a livello nazionale nel secondo trimestre 2021 dal 13% circa nel primo trimestre 2020, ovvero prima che i lockdown imposti dai governi causassero un arresto virtuale dell’intera economia.
 
Al contempo, i prestiti immobiliari commerciali sono proseguiti senza alcun tipo di difficoltà o default, in gran parte grazie ai programmi di stimolo dei governi, che hanno aiutato le piccole e medie imprese a rispettare i propri obblighi di leasing e pagamento delle retribuzioni. Al momento siamo in una fase di attesa perché il supporto del governo è stato enorme, ma da qui al 2022 le cose potrebbero peggiorare drasticamente. Quanto al settore immobiliare in senso lato, si osserva una profonda disparità fra i segmenti più colpiti, ad esempio uffici, negozi e hotel, e quelli che hanno invece registrato un rally quando l’economia e le borse hanno iniziato a riprendersi dalla crisi. Tra questi si annoverano i magazzini e gli immobili industriali e residenziali.
 
La deurbanizzazione esercita una forte pressione su Stati come New York e la California, che fanno affidamento sulla base imponibile molto elevata dei cittadini più abbienti di Manhattan, Los Angeles e San Francisco. Alla fine, gli Stati che hanno beneficiato enormemente del concetto di megalopoli potrebbero trovarsi in difficoltà. Tuttavia, siamo convinti che le metropoli sapranno adattarsi e continueranno a prosperare nel mondo post-Covid. Le grandi città sono realtà resilienti, con una lunga storia di recupero da tempi difficili.
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