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Il Real Estate offre opportunità, nonostante l’aumento dei tassi

Il mercato immobiliare è in rialzo, seppur a un ritmo moderato. Ciò porta con sé delle opportunità per gli investitori

di Victoria Rock, head of alternative products, Legg Mason 6 Ottobre 2018

Il mercato immobiliare ha una caratteristica che piace a molti: si muove lentamente, senza essere colpito dalle fluttuazioni giornaliere dei mercati. I trend di lungo periodo possono certamente influenzare in positivo o in negativo il mondo immobiliare (e lo faranno), ma anche in uno scenario politico-economico burrascoso il real estate continua ad offrire ai clienti un porto sicuro.

 

I prodotti di investimento nel settore immobiliare, infatti, possono offrire eccellenti rendimenti corretti per il rischio, oltre ad una minor volatilità. La scarsa correlazione con azioni e obbligazioni fa inoltre del real estate anche una fonte di diversificazione.

 

Le condizioni di mercato del settore, dal punto di vista della domanda e dell’offerta, sono positive, così come positivi sono i fondamentali. Sotto molti punti di vista, il mercato continua a migliorare.

 

Allo stesso tempo, la crescita dell’economia Usa è solida, lenta e costante, con il susseguirsi di ottimi dati trimestrali del PIL. La disoccupazione è ai minimi storici, e i consumi continuano a crescere. Tutti questi sono fattori che fanno bene al settore immobiliare nel suo complesso, e in particolare a segmenti come quello degli uffici, delle abitazioni multifamiliari e dell’edilizia industriale.

 

I valori di domanda e offerta restano il nodo centrale. L’offerta di nuovi immobili è molto bassa. Chi non si occupa di questo settore potrebbe pensare, guardandosi attorno e vedendo molte gru ed edifici in costruzione, che non sia così, ma di fatto i completamenti di nuovi immobili – di qualsiasi tipo - sono molto sotto le medie storiche. La domanda è molto superiore all’offerta.

 

La Federal Reserve, nel frattempo, ha già alzato i tassi di interesse quattro volte. In generale, il settore immobiliare non ne ha risentito. L’industria del real estate viene influenzata di più dai costi del lavoro e dei materiali, che sono sì aumentati, ma non necessariamente a causa dell’inflazione, e l’attività di costruzione continua.

 

La redditività dello sviluppo di nuove proprietà immobiliari resta tra il 20 e il 30%. Se la redditività dovesse calare al di sotto del 20 o del 15%, l’attività di costruzione potrebbe frenare, ma non sembra che ciò possa accadere, né a breve né nei prossimi anni.

 

Se l’inflazione dovesse continuare a salire (insieme ad un PIL che continua a crescere, come sta avvenendo) il real estate potrebbe beneficiarne: gli affitti tenderebbero infatti a crescere, con una domanda ancora forte. Poiché incorpora in sé una copertura contro l’inflazione, l’investimento in real estate può potenzialmente fornire un reddito regolare in diversi scenari di mercato.

 

Gli affitti – che si tratti di appartamenti, edifici industriali, uffici, spazi commerciali – stanno assorbendo la nuova offerta. Nel settore commerciale la nuova offerta è limitata dalla rivoluzione dell’e-commerce, mentre in quello industriale non si riesce a costruire abbastanza velocemente da soddisfare la crescente domanda.

 

Anche l’obsolescenza sta avendo un ruolo. Sta prendendo piede infatti un cambiamento di paradigma nel modo in cui gli affittuari utilizzano gli spazi. Gli affittuari commerciali, ad esempio, non vogliono spazi con uffici, finestre piccole, soffitti bassi e pilastri ovunque: preferiscono piuttosto piani ampi e aperti con comodità moderne come una caffetteria e spazi di lavoro agili. Stesso discorso per gli appartamenti.

 

Prendiamo per esempio un magazzino costruito nel 1990, vecchio di 30 anni e pensato per avere una vita di circa 50 anni, che ora è diventato obsoleto a livello funzionale o per la sua ubicazione. Parcheggi inadeguati, altezze insufficienti, quantità di porte: alcuni di questi immobili non sono adatti per le esigenze degli affittuari di oggi.

 

Negli Usa ci si aspetta che nei prossimi 5 anni un ulteriore 7% dei magazzini esistenti supererà la soglia di obsolescenza: parliamo di 500 milioni di metri quadri di spazio che dovranno essere riqualificati o ricostruiti da capo. Potenzialmente si tratta di un’opportunità enorme.

 

Per capirci, Home Depot, il maggior rivenditore di articoli per la casa in America, ha annunciato che investirà oltre 1,5 miliardi di dollari per lo sviluppo del suo e-commerce. Il progetto include l’apertura di oltre 170 centri di distribuzione locali, in grado di far arrivare i prodotti nelle case delle persone in un solo giorno. Home Depot costruirà inoltre tra gli 8 e i 10 milioni di metri quadrati di centri logistici e servizi per la distribuzione regionali.

 

Anche le dinamiche demografiche, soprattutto negli USA, favoriscono il real estate. La generazione dei Millenials sta raggiungendo nel complesso la fascia d’età in cui si spende di più, e si tratta di una generazione che preferisce nettamente l’affitto all’acquisto di proprietà immobiliari. Questa fase dovrebbe durare per i prossimi 20 anni, e dopo i Millenials ci attende la schiera ancora più grande della Generazione Z. Negli USA i venti demografici soffiano a favore di una maggior domanda di abitazioni, nuovi posti di lavoro e maggiori consumi.

 

Tutto sommato, dunque, potrebbe proprio essere un buon momento per investire in real estate.


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