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I contratti di locazione ai tempi del coronavirus

Alcune riflessioni sulle prime pronunce giurisprudenziali in materia Covid

di Marco Rota Candiani, socio corporate real estate Hogan Lovells 11 Settembre 2020

A distanza di qualche mese dallo scoppiare della pandemia di Coronavirus, i tribunali hanno iniziato ad esprimersi circa i rimedi disponibili alle parti di un contratto di locazione il cui equilibrio tra le prestazioni sia stato sbilanciato dalle conseguenze della situazione di emergenza, nonché ad interpretare le disposizioni di legge (previste dalla disciplina codicistica e dal diritto c.d. "emergenziale") invocabili da chi non riesca a sostenere le obbligazioni assunte ai sensi di un contratto stipulato prima della pandemia. Qui di seguito facciamo ordine tra le prime pronunce giurisprudenziali (al momento emesse soltanto nell'ambito di procedimenti d'urgenza) e i principi espressi dai tribunali con riferimento ai contratti di locazione e di affitto d'azienda.

 
Le pronunce dei tribunali sui contratti di locazione e di affitto d'azienda


Nella maggior parte dei provvedimenti (tra cui Bologna, 12 maggio 2020; Genova, 1 giugno 2020) i giudici hanno imposto al locatore il divieto temporaneo di incasso delle cambiali o delle fideiussioni concesse a garanzia dell’adempimento dell'obbligazione di pagamento del canone da parte del conduttore o dell’affittuario.
 
Tali primi provvedimenti sono stati emanati in relazione sia a contratti di locazione che di affitto d'azienda, relativi ad attività cui la normativa emergenziale aveva ordinato la chiusura (inter alia, vendita al dettaglio, attività di centro estetico, attività di discoteca). Non sono comunque mancati provvedimenti cautelari riguardanti attività alberghiere (Rimini, 25 maggio 2020), cui invece non era stata imposta la totale chiusura dell'attività, se non nell'ambito di alcune previsioni regionali.
 
In tali prime pronunce, i tribunali hanno espresso un orientamento più favorevole alle posizioni dei conduttori. I giudici sembrano infatti aver prestato particolare attenzione alla posizione di quei soggetti che, non potendo esercitare la propria attività come conseguenza di un ordine d’autorità, si sono trovati nella situazione di non riuscire ad adempiere all'obbligazione di pagamento del canone. In quest'ottica, i tribunali hanno preso in considerazione il periculum del concreto danno che i conduttori avrebbero dovuto sopportare, qualora fossero state escusse dal locatore le cambiali o le fideiussioni poste a garanzia delle obbligazioni del conduttore. Tuttavia, tali provvedimenti non hanno indicato le ragioni di merito in forza delle quali la posizione del conduttore debba ritenersi prevalente rispetto a quella del locatore, nonché sulla base di quali princìpi di diritto sia stato impedito al locatore di escutere le garanzie.

 
Alcune pronunce più favorevoli ai locatori

Non mancano tuttavia pronunce in cui i giudici hanno espresso posizioni più favorevoli ai locatori. In particolare, il Tribunale di Milano (10 giugno 2020) ha consentito a un locatore di incassare la fideiussione posta a garanzia del pagamento dei canoni di locazione nonostante l'attività del conduttore (un'attività di ristorazione) avesse subito il blocco conseguente all'emergenza sanitaria. In maniera non dissimile, in una pronuncia relativa all'affitto di un'azienda alberghiera (Rimini, 28 giugno 2020), è stato riconosciuto che l'intenzione manifestata dal conduttore di avvalersi del rimedio della risoluzione per eccessiva onerosità sopravvenuta non autorizza la parte che lo invoca a sospendere unilateralmente il pagamento dei canoni, tenuto anche conto che la pandemia e le conseguenti misure di contenimento hanno avuto "carattere imprevedibile, straordinario e temporaneo".
 
Con riferimento alla possibilità di sospendere il pagamento del canone, il Tribunale di Pordenone (8 luglio 2020) ha affermato che nessuna norma connessa all'emergenza sanitaria ha previsto che l'affittuario di un'azienda o il conduttore di un immobile possano sospendere il pagamento del canone, anche nell'ipotesi in cui l'attività esercitata sia risultata interdetta dai provvedimenti emergenziali. Pertanto, pur invitando le parti a concordare una riduzione del canone relativo ai mesi in cui l'attività è stata limitata dai provvedimenti, il giudice ha rigettato l'istanza del conduttore diretta a sospendere la richiesta del pagamento effettuata dal locatore, in quanto il conduttore aveva mantenuto la detenzione dei beni oggetto del contratto e aveva ripreso l'attività al termine del periodo nel quale era stata interdetta.
 
Coerentemente con le pronunce riportate in alto, altri tribunali (Torino, 2 luglio 2020 e Pisa, 30 giugno 2020) hanno avuto modo di specificare che, per poter affermare che l'obbligazione di pagamento del canone sia divenuta impossibile ovvero eccessivamente onerosa, è necessario che il conduttore provi gli effetti concreti che i provvedimenti normativi e amministrativi hanno sortito sulla propria attività e in quale misura l'attività ne sia stata impattata, ovvero fornisca un dato obiettivo da cui desumere un peggioramento della propria condizione patrimoniale tale da precludergli il pagamento del canone. Il tribunale di Torino ha chiarito che, a tal fine, il conduttore può produrre lettere di annullamento delle prenotazioni o prova del rifiuto degli istituti bancari di accedere a finanziamenti per far fronte ai problemi di liquidità. In mancanza di prove o allegazioni documentali in tal senso, i giudici hanno ritenuto non meritevoli di tutela le istanze dei conduttori, i quali chiedevano in un caso la sospensione o la riduzione dell'obbligo di corrispondere il canone, e nell'altro la risoluzione del contratto per eccessiva onerosità.


L'interpretazione del diritto emergenziale e l'applicazione dei rimedi codicistici
 
L'art. 91 del decreto "Cura Italia" (d.l. 18/2020, convertito in legge 27/2020) inserisce la seguente previsione:
 
"Il rispetto delle misure di contenimento di cui al presente decreto è sempre valutata ai fini dell'esclusione, ai sensi e per gli effetti degli articoli 1218 (Responsabilità del debitore) e 1223 (Risarcimento del danno) c.c., della responsabilità del debitore, anche relativamente all'applicazione di eventuali decadenze o penali connesse a ritardati o omessi adempimenti."
 
Tale disposizione viene espressamente richiamata da diverse pronunce (tra cui Venezia, 22 maggio 2020), che la hanno interpretata in modi diversi. In particolare, secondo una pronuncia emanata dal Tribunale di Bologna (4 giugno 2020), la norma in questione non permetterebbe di invocare l'impossibilità sopravvenuta della prestazione, ma soltanto di escludere il risarcimento del danno in caso di inadempimento, purché ovviamente l’inadempimento abbia un legame eziologico con la pandemia. Diversamente, sempre con riferimento all'art. 91 citato, il Tribunale di Napoli (17 aprile 2020) ha stabilito che l'emergenza epidemiologica da Covid-19 costituisce causa di impossibilità sopravvenuta della prestazione del conduttore, dal momento che tra i casi in cui potrebbe essere invocabile l'impossibilità sopravvenuta rientrano gli ordini ed i divieti posti in essere dalla autorità amministrativa (il c.d. factum principis). Data l'interpretazione ondivaga della disposizione in esame ad opera dei giudici, sarebbe auspicabile un intervento interpretativo che chiarisca l'ambito di applicazione e i limiti del citato art. 91.
 
Relativamente ai rimedi codicistici, e in particolare alle ipotesi di impossibilità della prestazione, alcune corti hanno trovato soluzioni diverse rispetto a quelle sopra riportate. Il Tribunale di Roma (29 maggio 2020), ad esempio, ha riconosciuto al conduttore una riduzione del 70% del canone di affitto sostenendo come, nel caso di specie, ricorresse una ipotesi di impossibilità parziale – in quanto la prestazione era rimasta impossibile quanto all'obbligo di consentire all'affittuario, nei locali aziendali, l'esercizio del diritto a svolgere attività di vendita al dettaglio, ma era rimasta possibile quanto alla concessione del diritto di uso dei locali nella più limitata funzione di fruizione del negozio quale magazzino e deposito merci. In funzione di tale riduzione della prestazione oggetto del contratto, il tribunale ha riconosciuto una riduzione dell'importo del canone.
 
In conclusione, il panorama è ancora abbastanza frammentato e per avere una situazione più stabile e precisa occorrerà attendere che i giudici inizino ad analizzare il merito delle vicende.
 

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