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Dieci motivi per scommettere sul real estate quotato europeo

di Damien Marichal, co-gestore delle strategie sull'immobiliare quotato europeo di DPAM 10 Aprile 2019

Questa classe di attivi offre agli investitori un interessante profilo di rischio/rendimento grazie a  valutazioni fondamentali solide, a un’esposizione indiretta ma reale ai mercati immobiliari tradizionali e a una liquidità di gran lunga superiore rispetto agli investimenti immobiliari diretti.

 

1.La diversificazione aggiunge valore al portafoglio

 

L'aggiunta di un’esposizione al settore immobiliare quotato a un portafoglio diversificato ne migliora sia l'efficienza complessiva sia il profilo di rischio/rendimento, come confermano alcuni studi sulla frontiera efficiente. La percentuale ottimale di esposizione a questa classe di attivi dipendeda una serie di fattori, ma in genere è compresa tra il 3 e il 10%.

 

2.Differenziale di rendimento e premio al rischio

 

Siamo positivi sull'attuale livello dei rendimenti immobiliari impliciti caratterizzati da uno spread sostenibile rispetto al tasso base per il finanziamento, come ad esempio il tasso swap a 5 anni. Il premio al rischio è ancora ampiamente basato su parametri storici ed è completamente diverso da quello applicato prima della grande crisi finanziaria del 2007-2008.

 

3.Bassa correlazione con i tassi d'interesse

 

Secondo le teorie tradizionali, dei tassi di interesse a lungo termine più elevati ostacolano la performance dell’immobiliare quotato, ma, proprio sul lungo termine, non vi è una correlazione significativa tra i due elementi. Una delle ragioni legate all’assenza di correlazione è la copertura all'inflazione garantita dall’immobiliare quando i tassi d'interesse aumentano. Non solo, i tassi d'interesse più elevati sono per lo più il risultato di un'economia in crescita, il che significa crescita di immobili occupati e quindi crescita degli affitti.

 

4.Migliore qualità degli attivi

 

In media, il settore immobiliare quotato possiede beni immobili di migliore qualità rispetto al mercato. Le società immobiliari quotate infatti hanno costantemente superato i rispettivi indici di riferimento legati all’investimento immobiliare diretto. Vediamo anche che i tassi medi di sfitto per il nostro universo immobiliare quotato sono sistematicamente inferiori a quelli del mercato, il che è sintomo di qualità degli immobili. Per la maggior parte delle società selezionate nei fondi DPAM, sarebbe impossibile replicare portafogli di pari qualità nei mercati odierni.

 

5.La valutazione è interessante rispetto al settore immobiliare diretto

 

Un metodo semplice per valutare le società immobiliari quotate è esaminare il prezzo delle loro azioni rispetto al Valore Patrimoniale Netto per azione (NAV) come calcolato da esperti indipendenti. Le azioni possono essere scambiate a sconto o a premio rispetto al NAV, ma in un mercato efficiente riteniamo che i titoli dovrebbero sempre negoziare con un certo premio rispetto al loro NAV.

 

Ciò è dovuto a due ragioni:

 

- un portafoglio di attività diversificate vale più della semplice somma del valore delle singole attività;

 

- team di gestione esperti creano valore e generano crescita lavorando sul portafoglio, cosa che non si riflette nel NAV.

 

L'attuale sconto medio di settore rispetto al NAV è in effetti di circa il 18% per l'Europa (16% per l'Eurozona), il che suggerisce che gli investitori si aspettano un calo del valore degli attivi.

 

6.Minore volatilità di settore

 

Un altro punto chiave è il costante declino della correlazione del settore con i mercati azionari. Il beta dell’immobiliare quotato rispetto all’azionario europeo storicamente si aggirava intorno allo 0,60x. Nella seconda metà degli anni 2000, tuttavia, il beta di settore ha iniziato a salire ben al di sopra della parità. Ciò era dovuto interamente alla leva finanziaria del settore, che ha alimentato la crescita del Valore dell'Attivo Netto ( o NAV) e quella degli utili per azione, fino alla grave recessione generata dalla crisi del 2007-2008. Con la riduzione della leva finanziaria, la volatilità nel settore è diminuita, mentre il beta è gradualmente tornato a livelli storici.

 

7.La correlazione con il settore immobiliare diretto  è ciò che gli investitori vogliono e ciò che il settore offre

 

Se si analizzano i rendimenti delle società immobiliari quotate, si nota una maggiore correlazione con il settore del real estate diretto, rappresentato dall'indice IPD (Investment Property Databank), quando il periodo di detenzione degli attivi è più lungo, confermando quindi un beta rispetto alle azioni più basso.

 

8.Opportunità di diversificazione tra paesi, regioni e sottosettori

 

Le società immobiliari quotate in Europa/Eurozona offrono una buona soluzione di diversificazione tra sottosettori, paesi e regioni. Le società in cui investiamo non sono affatto un semplice specchio dell'economia europea nel suo complesso, anzi sono influenzate da fattori economici molto locali. Con questo universo, si può costruire un portafoglio che favorisca la combinazione più attraente di parametri macro e micro per dare agli investitori la migliore combinazione possibile di rischio/rendimento.

 

9.Le società immobiliari quotate sono una solida copertura contro l'inflazione

 

La maggior parte dei contratti di locazione tra locatori e affittuari prevede un collegamento diretto tra l'importo annuo dell'affitto e l'inflazione. Annualmente, o su periodi diversi a seconda dei paesi, l'importo dell'affitto aumenta della percentuale di inflazione registrata in quel periodo.

 

10.Più efficiente e liquido dell’immobiliare diretto

 

Gli investitori che cercano un'esposizione immobiliare devono decidere se investire direttamente in immobili o indirettamente attraverso società immobiliari quotate. Secondo uno studio dell'Università di Maastricht nei Paesi Bassi, i rendimenti generati dall’immobiliare quotato sono più elevati, ma a fronte di costi di gestione inferiori rispetto agli immobili diretti, che sono soggetti invece a una volatilità leggermente superiore.

MAPPA
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QUOTAZIONI
VAR, %QUOT. €CAPITALIZ. €SCAMBI €
Aedes 1.84 1.3850 44,362,026 0.157
Brioschi 1.18 0.0686 54,033,808 0.011
Coima Res 0.79 7.6600 275,813,620 0.004
Covivio -1.57 93.8500 8,178,244,885 0.112
Dea Capital 0.16 1.2500 383,265,125 0.105
Gabetti Holding 1.01 0.3000 17,727,276 0.004
Heidelberg Cement -0.20 69.0000 13,690,736,913 0.002
Igd -1.81 5.9800 659,844,580 0.787
Mutuionline -0.38 15.9200 636,800,000 0.120
Nova Re 0.00 3.9500 43,499,588 0.001
Restart 0.00 0.3700 11,832,819 0.094
Risanamento 1.57 0.0258 46,461,781 0.030
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VAR, %QUOT. €CAPITALIZ. €SCAMBI €
0.00 1,150.0000 119,456 0.000
0.34 1,225.0000 103,945 0.022
-1.23 993.0000 66,212,247 0.061
-1.41 277.0000 144,461,040 0.022
0.00 50.0000 13,423,700 0.000
-0.11 466.5000 56,913,000 0.000
0.00 84.8000 178,531,390 0.000
0.00 467.0000 52,956,866 0.000
-0.25 120.7000 175,609,689 0.020
1.08 410.0000 23,124,000 0.000
1.47 24.8500 1,528,374 0.000
0.00 3.7800 0 0.000
0.00 36.1050 2,484,024 0.000
1.39 1,152.0000 0 0.049
-0.64 309.0000 39,861,000 0.101
0.00 279.5000 16,770,000 0.000
-1.80 254.3000 0 0.002
0.00 58.6500 37,922,504 0.000
-0.54 730.0000 116,800,000 0.015
-0.30 501.0000 15,455,850 0.036
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