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Degroof Petercam AM: le ragioni del nostro ottimismo sul real estate quotato europeo

di Degroof Petercam AM 22 Febbraio 2018

La nostra posizione ottimistica sul settore immobiliare quotato europeo, dopo tutti questi anni complessi, è basata su tre ragioni principali, che risiedono a livello macro, a livello di settore e a livello di fondi.

 

A livello macro: una più stabile crescita economica associata alla continuazione della politica monetaria accomodante sono i principali fattori che sostengono i titoli immobiliari.

 

La crescita economica, le prospettive d'inflazione, il tasso di occupazione e la fiducia dei consumatori in Europa evolvono nella giusta direzione e alimenteranno la spesa dei consumatori (al dettaglio) e la domanda di unità immobiliari da parte delle società (uffici). Dall’altro lato, i prestiti bancari, la liquidità, i mercati azionari e obbligazionari sono ancora tutti segmenti aperti/disponibili a una crescita ulteriore (da ricordare che il settore immobiliare è ad alta intensità di capitale). I tassi d' interesse dovrebbero rimanere bassi e aumentare gradualmente al crescere dell’economia e con il miglioramento delle prospettive future. La BCE ha infatti annunciato che non modificherà i tassi nel 2018. Le istituzioni sono ancora alla ricerca di rendimenti e acquistano direttamente immobili. Le prospettive per i tassi reali rimangono negative, portando il premio per il rischio a diventare alto e attraente per il settore. Gli spread creditizi ai minimi del decennio potrebbero generare rischi potenziali se combinati con le valutazioni delle classi di attivi alte e costose.

Il rischio principale è rappresentato da un aumento inatteso e significativo degli spread dei credit default swaps, accompagnato da una disponibilità di credito contenuta, che avrebbe un impatto negativo sulle valutazioni del patrimonio immobiliare e sul potenziale di crescita delle imprese.

 

A livello di settore: per la maggior parte dei sottosettori e dei paesi, il ciclo immobiliare si trova in una fase molto avanzata. Ma la proprietà quotata in borsa offre ancora una crescita degli utili sana e di alta qualità.

 

Le società hanno beneficiato di tre fattori di crescita lungo questo ciclo: nuovo management, nuove strategie, portafogli ripuliti che hanno portato una qualità maggiore e potenziale di crescita per i rendimenti; riduzione dei tassi massimi e dei costi di finanziamento; politiche di sviluppo finanziate dalla vendita a premio di attività non essenziali. Le attività di M&A possono essere un’altra fonte di performance, recentemente abbiamo visto Hammerson-Intu, Unibail-Westfield, Vonovia-Buwog. I tassi reali negativi continueranno a sostenere i valori degli asset, mentre l'impatto complessivo della passata diminuzione dei tassi non è si ancora pienamente riflesso nei risultati. Anche con un aumento degli stessi, il costo medio del finanziamento diminuirà comunque nel breve-medio periodo, con un impatto positivo sui flussi di cassa. La crescita interna, lo sviluppo di piattaforme efficienti, le opportunità di razionalizzazione delle strategie e l’eccellenza operativa saranno i fattori chiave dei rendimenti futuri. Con una minore compressione del rendimento, il valore aggiunto ottenuto attraverso lo sviluppo diventa più importante. I mercati del lavoro dovrebbero migliorare così come la crescita degli affitti in alcuni mercati/città.

Il rischio principale è rappresentato da politiche di gestione deboli e poco efficaci (che prevedano ad es. l’acquisto di attività troppo costose) e da operazioni di fusioni/acquisizioni diluitive.

 

A livello di fondi: siamo ancora in grado di aggiungere valore e di sovraperformare... ciò che abbiamo fatto negli ultimi 18 anni.

 

Le prospettive sono ancora positive: 8% di rendimento totale per il 2018 in Europa (4% crescita del NAV + 4% di rendimento da dividendo). Rimaniamo molto selettivi e attenti alle opportunità: le aziende selezionate nei fondi hanno buone gestioni, portafogli di buona qualità, crescita delle locazioni, valutazione difensiva, valore aggiunto attraverso i progetti di sviluppo, buona visibilità dei flussi di cassa....Siamo ancora a favore del settore residenziale tedesco, della logistica in Francia e nel Benelux, delle case di riposo in Germania e nel Benelux, del settore degli uffici a Madrid, nelle principali città tedesche, nel Regno Unito e a Parigi, e del mercato retail dei centri commerciali o supermercati. Potremmo aumentare la nostra esposizione al Regno Unito non appena sarà più chiaro lo scenario di implementazione della Brexit.

Il rischio principale è legato a un aumento della volatilità del mercato azionario per motivi macroeconomici e politici.

MAPPA
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QUOTAZIONI
VAR, %QUOT. €CAPITALIZ. €SCAMBI €
Aedes -0.75 0.3310 105,854,856 0.165
Beni Stabili 2.76 0.7830 1,777,091,165 7.692
Brioschi -2.17 0.0632 49,780,418 0.017
Coima Res -1.24 7.9600 286,615,720 0.429
Dea Capital -2.98 1.3040 399,822,178 0.527
Gabetti Holding -1.95 0.3020 17,716,048 0.026
Hi Real -3.00 0.0291 2,114,861 0.000
Igd 0.95 7.3180 807,482,046 1.989
Italcementi 0.00 10.5800 3,695,283,794 0.000
Mutuionline -3.99 12.9800 519,200,000 4.074
Nova Re -0.63 4.5215 46,924,918 0.006
Prelios 0.00 0.1162 158,506,911 0.000
Risanamento -2.89 0.0269 48,442,710 0.217
VAR, %QUOT. €CAPITALIZ. €SCAMBI €
0.17 1,402.4000 145,633 0.001
-1.04 988.0000 83,834,764 0.004
0.00 838.1000 55,883,670 0.000
0.32 281.0500 146,573,196 0.031
0.71 55.0000 33,000,165 0.001
0.82 49.4000 13,262,616 0.000
-0.11 466.5000 56,913,000 0.000
0.18 84.9500 178,847,189 0.000
0.28 431.8000 48,965,256 0.000
0.64 86.5000 125,851,186 0.054
1.08 410.0000 23,124,000 0.000
1.47 24.8500 1,528,374 0.000
0.00 3.7500 0 0.000
-0.02 116.0000 7,980,800 0.001
-1.45 1,200.0000 0 0.026
1.26 546.9000 70,550,100 0.079
0.00 285.0500 17,103,000 0.002
3.33 279.0000 0 0.004
-2.07 56.8000 36,726,312 0.000
1.28 780.9000 124,944,000 0.063
0.00 650.0000 20,052,500 0.000
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